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10 cosas que debe saber antes de comprar un lote baldío

10 cosas que debe saber antes de comprar un lote baldío
Satisfacer
  1. Sitio
  2. Conozca los costos involucrados
  3. Restricciones de zonificación
  4. Ordenanzas y convenios
  5. Utilidad
  6. Acceso por carretera
  7. Instalaciones
  8. Encuesta
  9. Inundación
  10. Permiso

10: ubicación

No importa para qué esté comprando una propiedad, nada es más importante que la ubicación.

Ryan McVay / Thinkstock

Ubicación, ubicación, ubicación. El viejo dicho inmobiliario predica nuestra primera y más fundamental preocupación en la compra de tierras. Piénselo: no importa para qué esté comprando una propiedad, nada es más importante que la ubicación. Si está haciendo una inversión, no compre terrenos sin valor de reventa. Si desea iniciar un negocio, no compre terrenos completamente aislados de los clientes potenciales. Y si está buscando construir una casa, no compre terrenos que no pueda construir.

Antes de comprar un terreno, debe desarrollar una idea general de dónde desea realizar la compra. Puede realizar un recorrido exploratorio y utilizar algunos recursos en línea para ayudarlo. Por ejemplo, si está comprando unos pocos acres de tierra para construir una casa, probablemente querrá considerar cosas como el acceso a las escuelas, su trabajo, supermercados y restaurantes. (Profundizaremos en los detalles de la Tierra más adelante).

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En otras palabras, debe comprar para la comunidad al mismo tiempo que compra su terreno y usa Google Maps para marcar un área. Cuando haya logrado la victoria en ambas categorías, comunidad y territorio, sabrá que ha tomado la decisión correcta.

Si el terreno es para uso profesional, la elección no será tan fácil: será necesario analizar cuidadosamente el valor comercial de una potencial ubicación. Pero si ya está planeando un negocio, ya debería tenerlo en cuenta. Independientemente del tipo de terreno que esté buscando, los costos pueden dispararse incluso antes de que comience la construcción. A continuación, cubriremos algunos de los principios básicos para los que estaremos preparados.

9: Conozca los costos involucrados

El mercado inmobiliario es una inversión de tiempo y dinero, y cuanto más tiempo dedique a prepararse, más dispuesto estará a gastar su dinero sabiamente. ¿Qué tipo de gastos puede esperar pagar por la compra de terrenos baldíos? En algún momento durante el proceso de compra, es posible que desee considerar un seguro de título. “Protege a los propietarios y acreedores de cualquier pérdida o daño material que puedan sufrir como resultado de embargos, embargos o adicciones a la propiedad”. [source: Stewart.com]. Piense en ello como su escudo contra las complicaciones legales que rodean su propiedad. Aunque el seguro de título no es necesariamente un requisito en una transacción de bienes raíces, si está solicitando un préstamo bancario o una hipoteca, la institución financiera puede recomendarle que contrate un seguro de título para proteger su inversión y la suya. [source: Mortgage Professor].

Otro costo potencial a considerar: un levantamiento topográfico. Es posible que no necesite una encuesta que desee adquirir. El terreno podría haber sido inspeccionado recientemente y con un poco de trabajo podrá saber si se realizó un levantamiento y cuándo. Regresaremos a la investigación en profundidad más adelante, pero tenga en cuenta que puede ser necesario contratar a un topógrafo profesional para trazar los límites de su propiedad. Dado que las encuestas varían según la ubicación y varios otros factores, es difícil proporcionar una estimación general del costo de una encuesta. [source: Leslie and Associates].

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Por último, recuerde que los costos de construcción y de servicios públicos serán elevados. En algunos casos, puede ser necesario pagar la electricidad y el agua para que lleguen a su hogar antes incluso de comenzar la tarifa mensual. En algunos terrenos, deberá perforar un pozo o instalar un tanque séptico junto a la construcción de la casa. Si compra un terreno como inversión, evitará algunos de estos dolores de cabeza.

Pero sea cual sea el tipo de propiedad que planee comprar, querrá saber exactamente qué tipo de restricciones gubernamentales de zonificación existen. Hablaremos de esto más tarde.

8: Restricciones de zonificación

Las leyes de zonificación gobiernan lo que se puede y no se puede hacer con la tierra. Básicamente, las leyes de zonificación son la razón por la que no tiene un Walmart en su patio trasero o una planta de tratamiento de aguas residuales al lado de una plaza de la ciudad. La zonificación es un poco más compleja que eso, por supuesto: es la división del terreno en subdivisiones que tendrá varias restricciones sobre lo que se puede construir en cada lote. [source: Curry]. También asegúrese de poder construir una casa en un terreno baldío antes de comprar e intentar comenzar la construcción.

Comprender los conceptos básicos de la zonificación no debería ser demasiado difícil. Por ejemplo, algunas áreas estarán claramente divididas en zonas para la construcción residencial. Puede buscar en la oficina de zonificación de cualquier condado de los Estados Unidos o buscar en línea para encontrar documentos útiles para cualquier terreno. Al revisar estos archivos, asegúrese de prestar atención a los planes de uso de la tierra a largo plazo del condado y las adiciones de carreteras planificadas. Esto dictará la construcción futura y podría marcar la diferencia entre un patio tranquilo y una casa incómodamente cerca de una carretera dentro de 10 años. [source: Curry].

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Incluso después de haber pasado con éxito las restricciones de zonificación, aún debe estar consciente de algunas limitaciones que afectan lo que puede y no puede construir en una propiedad. Luego: el poder de las asociaciones de propietarios y las ordenanzas municipales.

7: Ordenanzas y convenios

El terreno que se va a construir o vender generalmente se divide en parcelas más pequeñas que forman subdivisiones. Es probable que el terreno asignado ya tenga restricciones que querrá saber antes de comprar. Si el lote baldío que está buscando se encuentra en medio de una comunidad ya desarrollada, es muy probable que una asociación de terratenientes gobierne esa área. Las asociaciones de propietarios controlan las cuotas de afiliación y establecen reglas de conducta y decoro en la región. Seguir tus reglas puede determinar la frecuencia con la que cortas el césped, dónde aparcas el coche o incluso qué tipo de mascota tienes. [source: Wisegeek].

A un nivel más general, las subdivisiones tendrán cláusulas que establezcan reglas específicas para el uso de la propiedad en cuestión. Estos pactos, o restricciones de escritura, son acuerdos privados entre el propietario de la tierra y el comprador, lo que los distingue de las restricciones de zonificación que discutimos en la última página. [source: Lex-Co.com]. Dentro de los límites de la ciudad, es posible que también deba seguir las leyes de la ciudad que rigen ciertos usos o comportamientos del suelo, como la forma en que administra la eliminación de desechos. [source: Wisegeek].

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Todas estas restricciones pueden parecer un verdadero dolor de cabeza. Pueden serlo, pero también pueden ser una bendición. Después de todo, las reglas se aplican por igual a todos. Si encuentra una tierra que ama con alianzas con las que pueda vivir, sabrá que todos en el área siguen los mismos estándares.

6: Utilidades

Si el paquete que le interesa aún no tiene utilidades, deberá encargarse de ellas.

Si el paquete que le interesa aún no tiene utilidades, deberá llenarlo.

iStockphoto / Thinkstock

Aquellos de ustedes que deseen invertir en bienes raíces y mantenerlos intactos e intactos no serán de mucha utilidad para los servicios públicos. Para todos, son una parte vital de la ecuación. Cualquier terreno baldío que esté buscando para vivienda o negocio necesitará acceso a servicios. Ya conoces el ejercicio: eléctrico para electricidad, gas para calefacción, líneas telefónicas para comunicación. Necesitará algunos o todos estos elementos de camino a su propiedad cuando comience la construcción. Una forma de sortear esta preocupación es comprar terrenos gratuitos donde ya están instalados los concesionarios.

Si no tiene éxito con esta compra, tendrá que examinar algunos artículos y todos costarán dinero. Deberá hacer negocios con la compañía eléctrica para conectar su propiedad a las líneas eléctricas más cercanas. Lo mismo ocurre con la compañía telefónica y, con el gas, tendrá que investigar un poco para decidir entre instalar un tanque en su propiedad y conectarse a los servicios de gas locales.

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El agua y las aguas residuales pueden ser potencialmente más laboriosos. Los lotes baldíos que no están lo suficientemente cerca de las líneas de agua y alcantarillado necesitarán pozos y fosas sépticas para acceder a estos dos concesionarios. Esto significa gastos y complicaciones adicionales, ya que necesitará licencias para perforar un pozo e instalar un tanque séptico. [source: Squidoo]. Suponiendo que está lo suficientemente cerca de los recursos locales para operar algunos o todos sus servicios públicos, el siguiente problema que debe resolverse es el acceso por carretera.

5: Acceso por carretera

El acceso por carretera puede parecer obvio, pero es un tema sorprendentemente complejo a la hora de comprar lotes baldíos. En las áreas urbanas, esto rara vez es un problema, pero en el campo, la tierra rural en venta puede estar aislada en una carretera principal y solo está disponible a través de acceso privado. Esto puede presentar varios problemas. Si la tierra no es realmente accesible por vías públicas, es posible que no tenga acceso al agua de la ciudad o al alcantarillado. Puede terminar necesitando un tanque séptico y un pozo para manejar estos servicios básicos, lo que aumentará los costos de construcción.

Sin embargo, es más importante la cuestión del acceso. Evidentemente, una vía pública garantiza en todo momento un camino hacia un lote deshabitado. Pero cuando entran en juego las carreteras privadas, las cosas se complican. Si su propiedad no tiene costa, la solución típica es combinar con un vecino un acceso garantizado por un camino privado que atraviesa su terreno, llamado servidumbre. Hablaremos de esto más tarde.

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4: facilidad

Con las servidumbres nos sumergimos en el mundo del derecho inmobiliario. Según Merriam-Webster, una servidumbre es “una participación en un terreno propiedad de otro que otorga a su titular el derecho a un uso o disfrute limitado específico”. [source: Merriam-Webster]. Imagínese encontrar esta propiedad perfecta. Tiene todo lo que busca: un bosque denso y exuberante, un flujo de boletines y un claro con una vista impresionante perfecta para la casa de sus sueños. Pero hay un problema: no hay una vía pública con acceso directo a la propiedad, y la única forma de llegar es por una vía privada propiedad de su futuro cercano. Aquí es donde entran en juego las servidumbres.

Afortunadamente, puede establecer la servidumbre en la propiedad de un vecino a través de una conversación amistosa. La naturaleza de su servidumbre varía según la situación: es posible que deba instalar una línea eléctrica en una esquina de la propiedad de un vecino o tal vez desee instalar un camino de entrada que conduzca a su garaje.

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En la mayoría de los casos, es recomendable consultar a un abogado de bienes raíces al negociar una servidumbre. Incluso si se lleva bien con su vecino, escribir la documentación oficial le permitirá definir los términos del acuerdo y protegerse de la responsabilidad. [source: Schleiffarth]. Si su vecino no está muy dispuesto a negociar una servidumbre, las cosas se complican. Puede presentar una demanda para establecer un “medio de necesidad”, lo que significa que deberá demostrar ante el tribunal que necesita una servidumbre en la propiedad de un vecino para acceder a ella. También puede presentar una demanda por una servidumbre basada en el uso anterior, si está claro que los propietarios anteriores tuvieron acceso a la propiedad de un vecino antes de comprar el terreno. [source: VacantLandInfo]. Si hay una implicación legal, sea inteligente y contrate a un abogado de bienes raíces.

3: Alivio

Tener una nueva búsqueda definirá claramente la línea de su propiedad.

Tener una nueva búsqueda definirá claramente la línea de su propiedad.

iStockphoto / Thinkstock

Finalmente, volvamos a la buena investigación anterior después de mencionarla como un costo base potencial en el proceso de compra de lotes. Cuando miras las líneas de propiedad en un mapa (en bienes raíces, a menudo llamado apartamento), no será inmediatamente obvio cómo estas líneas se alinean con el terreno mismo. Aquí es donde entra la detección. Los topógrafos profesionales investigan su propiedad y usan un letrero para determinar y marcar los límites exactos de su terreno baldío. Cuando estás pensando en comprar una propiedad, es posible que se haya realizado una búsqueda recientemente. La evidencia de un relieve debe ser visible en la propiedad con indicadores que identifiquen los bordes de las esquinas. [source: Leslie and Associates]. Incluso puede encontrar evidencia de investigación investigando documentos en un terreno baldío usted mismo.

Incluso si se ha realizado una búsqueda, puede ser antigua y desactualizada. Obtener una nueva investigación definirá claramente su línea de propiedad, lo cual es muy importante al examinar cuestiones legales como las servidumbres. Y las búsquedas pueden servir para propósitos más allá de la red de límites de propiedad. Por ejemplo, una encuesta de construcción puede ayudarlo a determinar con precisión la elevación y planificar el tamaño de una casa. Y los estudios de llanuras aluviales, de los que hablaremos más adelante, brindan información esencial sobre el riesgo de inundaciones en sus tierras. [source: LandSurveyor].

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El costo de una encuesta dependerá de una serie de factores: el tamaño de su propiedad, el tiempo que lleva completar la encuesta y la cantidad de encuestas que el topógrafo tiene que hacer con los platos. Y, por supuesto, el tipo de investigación afectará el costo. Si bien una investigación de una llanura aluvial puede costar más, pocas cosas pueden arruinar sus planes de construcción, como ser sorprendido con la guardia baja en un área inundada.

2: inundación

A menos que compre terrenos baldíos con el propósito de convertirlos en un desastre pantanoso, las inundaciones no son buenas. Es una fuerza altamente destructiva que puede destruir completamente edificios o causar daños por agua por valor de miles de dólares. ¿Te parece interesante? No es lo mismo.

Entonces, ¿cómo saber si un terreno baldío está en una llanura aluvial? Primero, revisa los platos. Es posible que la investigación de campo anterior ya haya hecho su trabajo al mapear la elevación de la propiedad y determinar las áreas potenciales de inundación. Si elimina, pida ayuda a un topógrafo. Las áreas inundadas están claramente definidas con letras designadas. La zona A indica una probabilidad del 1% de inundaciones anuales; necesita un seguro contra inundaciones para construir aquí. Las zonas X o C son clasificaciones ideales, lo que significa menos del 0,2% de probabilidad de inundaciones anuales. [source: EDCGov].

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Después de establecer de manera segura que su futuro hogar no estará bajo el agua la próxima vez que llegue una gran tormenta, solo hay un obstáculo final que superar antes de que esté listo para poseer una nueva propiedad: la burocracia.

1: permitido

Casi todo lo que construya en la propiedad requerirá una licencia.

Casi todo lo que construya en la propiedad requerirá una licencia.

© iStockphoto.com / Kirby Hamilton

Es un hecho triste sobre la vida en el mercado inmobiliario: casi todo lo que construyes requiere una licencia. Deberá ocuparse de la zonificación del gobierno antes de comenzar la construcción y obtener permisos de construcción, permisos de quema y permisos para, bueno, la lista continúa. Sí, esto es un problema, pero los permisos no son necesariamente malas noticias. Después de todo, recuerde que las alianzas restrictivas lo protegen de los malos hábitos de sus vecinos, incluso si lo limitan. Los permisos de construcción ayudan a proteger el terreno y mantenerlo honesto con los códigos de construcción, y estos códigos de construcción garantizan que no se pueda construir al azar una estructura que se derrumbará sobre sí misma como un castillo.

Estar preparado para Solicite permisos, permisos y otros permisos a medida que avanza la construcción. ¿Necesita perforar un pozo en la propiedad para obtener agua? Necesitará una licencia. ¿Necesita instalar un tanque séptico para el mantenimiento del alcantarillado? Necesitará una licencia. El proceso de construcción está plagado de requisitos de licencia, desde plomería hasta trabajos eléctricos; por el lado bueno, al final, todo este papeleo garantizará una inversión sólida y totalmente legal. Pero primero, debe encontrar ese terreno perfecto: es hora de salir y comenzar a buscar.

Publicado originalmente: 23 de febrero de 2011

Preguntas frecuentes sobre la compra de un lote gratis

¿Qué es la debida diligencia en la compra de terrenos?
La debida diligencia simplemente significa investigar en un sitio y tomar precauciones antes de realizar una compra. Se recomienda que contrate los servicios de un agente inmobiliario de renombre para garantizar la debida diligencia.
¿Qué debo verificar antes de comprar un terreno?
Hay varias cosas que debe verificar antes de ofertar. Esto incluye verificar que el título del terreno sea claro, si puede ejecutar legalmente sus planes para el terreno y si está conectado o no a los servicios municipales. Un abogado de bienes raíces puede ser de gran ayuda para realizar ciertas comprobaciones, ya que la lista es larga.
¿Comprar un terreno baldío es una buena inversión?
La propiedad de la tierra puede ser una gran inversión, siempre y cuando haga su tarea con anticipación para no sucumbir a algunos de los escollos. Los principales factores a considerar al decidir el valor son la ubicación, la calidad del suelo, el drenaje, el acceso a la carretera y las restricciones de zonificación.
¿Es mejor comprar un terreno baldío primero y construirlo después?
Comprar el terreno primero y luego construirlo le dará más libertad para hacer lo que quiera con la propiedad, pero probablemente no le ahorrará dinero. Asegúrese de verificar que las restricciones de zonificación del gobierno no le impidan construir la casa de sus sueños en el terreno que compró. Alternativamente, un paquete de casa y terreno puede ayudar a mantener bajos los costos, pero probablemente limitará la cantidad de personalización que puede hacer. Este tipo de opción generalmente está disponible cuando un gran desarrollador compra un lote grande y lo divide en lotes para un vecindario. También puede estar limitado en lo que puede hacer en su propiedad. Por ejemplo, es posible que no se le permita construir una cerca, instalar una piscina o un jacuzzi, o hacer fogatas.
¿Es más barato construir una casa que comprarla?
Comprar una casa solía ser más barato que construirla. Pero, según la Encuesta de costos de construcción de 2019 de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, el precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar existente en los Estados Unidos fue de $ 485,128, el más alto en la historia de la encuesta. El costo promedio de construir una casa unifamiliar típica en la encuesta de 2019 fue de $ 296,652. Pero tenga en cuenta que los costos de construcción, mano de obra, terrenos y materiales varían de una ciudad a otra.

Galería de imágenes de la propiedad La compra de un terreno presenta una serie de problemas que normalmente no se enfrentan a la hora de comprar una vivienda.  Vea más fotos de bienes raíces.
Galería de imágenes inmobiliarias Comprar un terreno presenta una serie de problemas que normalmente no se enfrentan al comprar una casa. Vea más fotos de bienes raíces.

iStockphoto / Thinkstock

En la comedia de 1986 “The Money Pit”, el joven Tom Hanks se encuentra luchando por reparar una mansión decrépita que se derrumba a su alrededor. La casa gigante parece un buen negocio al principio, hasta que las escaleras comienzan a derrumbarse y las chimeneas comienzan a derrumbarse. Lección importante: nunca compre una casa sin hacer sus deberes. Y comprar un terreno baldío puede no ser exactamente lo mismo que comprar una casa, pero se aplican reglas similares. Siempre debes saber en lo que te estás metiendo.

Comprar un lote baldío es una decisión importante y compleja, como cualquier compra de propiedad. Para empezar, hay muchas razones para comprar terrenos. Si va a comprar una casa, probablemente sea para vivir; pero con el terreno puede optar por construir su casa, utilizar la propiedad como una inversión a largo plazo o incluso iniciar un negocio. La propiedad también presenta una serie de problemas que normalmente no se enfrentan al comprar una casa. Hay todo tipo de restricciones que se pueden aplicar a un lote baldío; es posible que no pueda construir una casa en él.

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Sean cuales sean sus intenciones, hay mucho que saber antes de invertir en el mercado inmobiliario. Aquí hay 10, que incluyen todo, desde gastos básicos y ordenanzas de la ciudad hasta encuestas y servidumbres.