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Cómo comprar una propiedad hipotecada

Cómo comprar una propiedad hipotecada
Satisfacer
  1. Encuentre la ejecución hipotecaria adecuada
  2. Financia tu ejecución hipotecaria
  3. Posibles trampas

Encuentre la ejecución hipotecaria adecuada

Para comenzar, tómese el tiempo para decidir qué tipo de propiedad bancaria es la adecuada para usted. En algunas áreas, las propiedades ejecutadas se venden en subasta y son anunciadas por el tribunal local o el departamento del alguacil. Estas casas son fáciles de encontrar y suelen aparecer en los periódicos locales o en los registros públicos. Comprar una propiedad en una subasta es la mejor manera de obtener un gran descuento, pero también puede ser particularmente difícil para compradores nuevos o inexpertos.

Las subastas de bienes raíces suelen estar dominadas por compradores e inversores profesionales, que se enfrentan a una dura competencia a la hora de pujar por propiedades. Otra desventaja de los listados de subastas es que generalmente requieren que el postor ganador pague en efectivo por la propiedad. Esto significa que los compradores no pueden confiar en hipotecas y préstamos tradicionales, lo que pone estas propiedades fuera del alcance del comprador promedio.

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Si no puede pagar su propiedad en efectivo o quiere evitar los desafíos de una subasta, busque ejecuciones hipotecarias propiedad de bancos u otros prestamistas. Estas casas, conocidas como propiedades inmobiliarias (REO), se pueden comprar mediante hipotecas tradicionales y no requieren que el comprador participe en una guerra de ofertas. Una de las formas más fáciles de encontrar propiedades REO en su área es simplemente llamar a sus bancos locales y preguntar acerca de las listas de ejecuciones hipotecarias. Algunos bancos ofrecen listados de propiedades en venta, mientras que otros pueden dirigirlo a agentes inmobiliarios que administran los listados del banco.

Otra fuente de listados de ejecuciones hipotecarias es la publicidad en los periódicos y en Internet. Algunos sitios, como los proporcionados por Fannie Mae y Freddie Mac, ofrecen listados gratuitos. Otros cobran una tarifa nominal, pero generalmente ofrecen pruebas gratuitas para que pueda decidir si vale la pena usar el sitio antes de pagar.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, o HUD, es otro gran recurso para cualquiera que busque comprar propiedades hipotecadas. Todas las propiedades enumeradas en el sitio web de HUD están disponibles por primera vez para compradores que deseen comprar una casa que ocuparán por su cuenta. Esto les da a los compradores de vivienda una ventaja sobre los inversores inmobiliarios y los compradores profesionales, que a menudo dificultan la compra de viviendas en las subastas.

Si descubre que su búsqueda de una ejecución hipotecaria se ha estancado, puede ser el momento de consultar a un agente de bienes raíces profesional. Algunos corredores se especializan en residencias bancarias y no solo pueden ayudarlo a encontrar la propiedad perfecta, sino que también pueden ayudarlo a obtener financiamiento y completar todos los trámites necesarios.

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Financia tu ejecución hipotecaria

Entonces ha encontrado la propiedad adecuada y ha comenzado a soñar con lo que hará con ella después de comprarla. Ahora es el momento de hacer una oferta y comprender cómo va a pagar su nueva casa. Aunque la ejecución hipotecaria promedio se vende por más de un 25% por debajo del precio de lista, recuerde que esto representa un promedio nacional. Al decidir cuánto ofrecer por una propiedad bancaria, es importante considerar las condiciones y características de la casa. Piense en qué tipo de reparación, si corresponde, deberá hacer para que sea habitable. Busque propiedades similares en el área para tener una idea de por qué se vendieron y el valor de la casa.

Para la propiedad promedio, CNN recomienda hacer una oferta inicial del 10 al 20 por ciento por debajo del precio de lista. Recuerde que cuanto más tiempo permanezca vacía una ejecución hipotecaria, más dinero le costará al banco. Si encuentra una propiedad que ha estado deshabitada durante meses o que está en condiciones particularmente malas, el banco puede estar dispuesto a considerar vender la casa a más del 20% del precio de lista. Del mismo modo, no haga una oferta baja por una propiedad atractiva en un vecindario grande y espere a que su propuesta sea aceptada.

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Cuando se trata de financiar una ejecución hipotecaria, muchos compradores optan por hipotecas estándar. Prepárate con un adelanto del 5-20%, dependiendo de la calidad de tu crédito y las necesidades de tu banco. Puede contratar a un agente de bienes raíces para que lo ayude a elegir la hipoteca adecuada y cerrar un trato.

Si está comprando una propiedad que necesita algo de trabajo o simplemente no puede administrar un pago grande, los programas de préstamos especiales de la Autoridad Federal de Vivienda, o FHA, pueden ser justo lo que necesita. El préstamo FHA 203k solo tiene un descuento del 3.5% y permite a los compradores consolidar el costo de propiedad y el costo de las reparaciones o renovaciones en un préstamo. Fannie Mae ofrece un programa similar llamado Home Path, que incluye una entrada deficiente y la capacidad de agrupar las reparaciones y los costos de la hipoteca en un solo préstamo.

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Posibles trampas

Sin un seguro de título, el titular de una garantía puede reclamar la propiedad de su propiedad, incluso si la acaba de comprar.

Peter Dazeley / Elección del fotógrafo / Getty Images

Aunque las propiedades hipotecadas a menudo se pueden comprar por un precio (comparable), también suelen ir acompañadas de grandes quebraderos de cabeza. Una de las mayores incógnitas cuando se trata de comprar una ejecución hipotecaria es el tipo de condición en la que se encuentra la propiedad. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden en el estado en el que se encuentra, lo que significa que está atascado con el costo de las reparaciones y las sorpresas que puedan surgir. . Si decide comprar una propiedad en una subasta, ni siquiera podrá ingresar al sitio, y mucho menos hacer que inspeccionen su casa antes de entregar su dinero.

Si está buscando bienes raíces REO, es probable que deba someterse a una inspección de propiedad estándar, que puede proporcionar información sobre el estado de la casa. Sin embargo, si la inspección revela un problema, no espere que el banco se encargue de las reparaciones. De hecho, CNN dice que solo alrededor del 25% de los bancos resolverán un problema descubierto durante la inspección de una propiedad hipotecada. Durante el resto del tiempo, es responsabilidad del comprador cubrir los costos de reparación. Aún más problemático, los bancos no están obligados a revelar problemas potenciales con propiedades ejecutadas como propietarios ordinarios.

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Para los compradores que nunca han comprado un reparador de primer nivel, esto puede no parecer una preocupación importante, pero los costos de arreglar una ejecución hipotecaria y hacerla habitable pueden aumentar rápidamente. Tenga en cuenta que las personas que no pueden pagar la hipoteca probablemente tengan recursos limitados para el mantenimiento y las reparaciones de rutina. Algunos propietarios enojados incluso dañan intencionalmente sus hogares antes del desalojo. Agregue a eso los problemas que pueden surgir cuando una casa está vacía, especialmente en climas extremos, y su precio puede terminar costando más que una propiedad estándar que no se ha construido.

Protéjase de los costos de reparación mayores trayendo consigo a un contratista cuando examine las casas en ejecución hipotecaria. Un profesional experimentado puede ayudarlo a identificar problemas potenciales y brindarle una estimación del costo de resolverlos. Para estar seguro, la mayoría de las fuentes recomiendan hacer un presupuesto adicional del 10% del precio de compra al invertir en una ejecución hipotecaria.

Otra forma de evitar sorpresas es invertir en la investigación de títulos de propiedad antes de comprar. Costará alrededor de $ 100, pero aprenderá más sobre los privilegios asociados con el título. Estas garantías, que pueden incluir impuestos a la propiedad vencidos, segundas hipotecas, atrasos en las deudas de los propietarios e impuestos a los contratistas no pagados, vienen con la casa. Esto significa que usted es responsable de pagar antes de mudarse. Una búsqueda de título revelará todos los privilegios ocultos y puede ahorrarle mucho dinero al comprar una propiedad hipotecada.

Por último, asegúrese de invertir en una póliza de seguro de vivienda sólida para proteger su nueva compra. Esta política elimina el enfoque si alguien se presenta para reclamar la propiedad de su propiedad. Aunque la mayoría de las compañías hipotecarias exigen la compra de un seguro de propiedad, es posible que los compradores que pagan en efectivo no hayan realizado la compra. política, dejándose abierta a grandes problemas en el camino.

Publicado originalmente: 26 de enero de 2012

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Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades hipotecadas

¿Necesita dinero para comprar una vivienda en ejecución hipotecaria?
Algunas propiedades hipotecadas, especialmente las compradas en subasta, solo se pueden pagar en efectivo. Pero muchas casas embargadas se consideran bienes raíces (REO) y pueden ser financiadas por un prestamista tradicional con un pago inicial del 5-20%.
¿Cuánto menos puede ofrecer por una propiedad embargada?
No hay una respuesta general para esto, pero trabajar con un agente de bienes raíces REO experimentado puede ayudarlo a determinar qué ofrecer en una propiedad hipotecada en particular. Hay muchos factores que influyen en la oferta, incluido el momento de la venta y las ofertas REO en la región. Los compradores pueden ofrecer de un 5 a un 30 por ciento menos que el precio de venta, pero solo un profesional experimentado en el campo puede ayudarlo a determinar qué ofrecer sin correr el riesgo de perder su propiedad.
¿Cómo puedo encontrar listas de artículos?
Para subastas de ejecución hipotecaria, busque subastas en su área en anuncios clasificados o en línea en sitios como www.auctioneers.org, www.onerealtorplace.com o www.auctionweb.com. Para las ejecuciones hipotecarias de REO que puede financiar, la forma más fácil es llamar a los bancos y preguntar acerca de las listas de ejecuciones hipotecarias. Otra fuente de anuncios de ejecución hipotecaria son los anuncios en los periódicos y en Internet, aunque algunos sitios cobran una tarifa nominal por mostrarlos. Finalmente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Enumera las casas ejecutadas, primero ofreciéndolas a los compradores que desean comprar una casa que ocuparán por su cuenta.
¿Cómo funcionan las subastas de cierre?
En una subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista no puede beneficiarse de la subasta, por lo que es la mejor manera de obtener un gran descuento en una casa. Sin embargo, debe pagar la propiedad en efectivo, por lo que no todos pueden ofertar y comprar una casa de esta manera. Conozca su oferta máxima antes de ingresar a la subasta para no emocionarse con el momento. Después de todo, está obligado legalmente a pagar si la oferta ganadora es suya.
¿Cuáles son los peligros de comprar una vivienda en ejecución hipotecaria?
Cuando las casas embargadas se venden en una subasta, las personas aún pueden vivir en ellas, y si se niegan a mudarse cuando llega el momento de tomar posesión de ellas, usted es responsable del desalojo. Otra preocupación es la condición de la propiedad, ya que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden tal cual, lo que significa que usted está atascado con el costo de cualquier reparación sorpresa.

La condición de las casas embargadas varía de una propiedad a otra, pero la mayoría requiere reparaciones menores a moderadas.

La condición de las casas embargadas varía de una propiedad a otra, pero la mayoría requiere reparaciones menores a moderadas.

iStockphoto / Thinkstock

¿Casas a mitad de precio? Si bien puede parecer demasiado bueno para ser verdad, un aumento en el número de ejecuciones hipotecarias significa que nunca ha habido un mejor momento para obtener un trato de bienes raíces serio. Lo más importante es que la gran cantidad de viviendas en ejecución hipotecaria en el mercado significa que seguramente encontrará la propiedad adecuada para usted, ya sea que desee una casa lista para vivir o una casa para renovar, de la que pueda dar una idea. .

¿Le preocupa que comprar una ejecución hipotecaria sea solo una opción para los inversores o compradores de alto patrimonio que pueden pagar en efectivo? ¡La verdad puede sorprenderte! Dado que las propiedades embargadas representan más de la mitad de todas las ventas de viviendas en algunos estados, existen muchos recursos para ayudarlo a encontrar y pagar la propiedad perfecta, incluso si no sabe nada sobre bienes raíces.

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Cuando el propietario no paga la hipoteca, el banco o el prestamista pueden recuperar la propiedad en un proceso conocido como ejecución hipotecaria. Sin embargo, una vez que el propietario ha sido desalojado, el prestamista es totalmente responsable de todos los costos asociados con la casa, incluidos el mantenimiento, los impuestos, la calefacción y otros muchos gastos. En lugar de aferrarse a una ejecución hipotecaria y gastar mucho dinero para mantener una casa vacía, muchos prestamistas están volviendo a poner la propiedad en el mercado, generalmente con un gran descuento.

Como los bancos generalmente están ansiosos por vender, las ejecuciones hipotecarias representan una gran oportunidad para los compradores e inversores que buscan comprar casas a un precio reducido. En 2011, la propiedad ejecutada promedio se vendió por un 28% menos que el precio de lista, y algunos compradores experimentados ahorraron un 50% o más. Obviamente, aunque las ejecuciones hipotecarias son generalmente baratas en comparación con las casas nuevas, no son una buena opción para todos. Muchos requieren consideraciones financieras especiales, y la mayoría de las casas embargadas se venden en el estado en el que se encuentran, lo que puede ser un gran dolor de cabeza para los compradores que no están preparados para la realidad de este tipo de propiedad. Sobre todo, las ejecuciones hipotecarias requieren mucha paciencia, ya que el proceso de compra puede ser mucho más largo y complejo que la compra normal de una propiedad.

Entonces, ¿cuánto puede ahorrar realmente comprando una casa en ejecución hipotecaria? Claro, los precios varían según el estado, la región y la comunidad, pero según CNN, en 2011, el promedio de propiedades convencionales no ejecutadas en los Estados Unidos se vendió por $ 259,000. La ejecución hipotecaria propiedad de un banco promedio, en cambio, se vendió por $ 190,000. Las ejecuciones hipotecarias angustiadas que requieren renovaciones importantes o renovaciones cuestan un promedio de $ 99,000.

¿Todavía cree que podría estar interesado en comprar una ejecución hipotecaria? Siga leyendo para descubrir la mejor manera de localizar propiedades en ejecución hipotecaria en su área.

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