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¿Cuál es la razón n. 1 para el cierre?

¿Cuál es la razón n.  1 para el cierre?

Factores de ejecución hipotecaria: ¿hipotecas de alto riesgo o valores inmobiliarios?

Existe alguna evidencia de que la caída de los precios de las viviendas es un factor importante en la ejecución hipotecaria.

© iStockphoto.com/Pete Stopher

En Massachusetts, la propiedad de una vivienda fue posible gracias a hipotecas de alto riesgo se encontraron en ejecución hipotecaria casi el 20 por ciento de las veces, más de seis veces más que los préstamos hipotecarios preferenciales [source: Gerardi, Shapiro, Willen]. Por lo tanto, podría parecer que la eliminación de los préstamos de alto riesgo puede contribuir en gran medida a frenar la ola de ejecuciones hipotecarias.

Este es el enfoque actual del gobierno federal. En marzo de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos, Henry Paulson, presentó un plan de reforma financiera que cambiaría las regulaciones bancarias para imponer límites más estrictos a las hipotecas de alto riesgo. El plan exige un comité de supervisión federal para supervisar el acuerdo hipotecario; es un intento de evitar que las personas se atasquen en préstamos que no pueden pagar en primer lugar.

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Sin embargo, un estudio de 2007 publicado por el Banco de la Reserva Federal de Boston indica que valores de la casa puede ser un factor más importante que cómo se compró la casa. Por un lado, el estudio encontró que muchas personas que no pagaron una hipoteca de alto riesgo inicialmente financiaron su hipoteca con una hipoteca de alto riesgo. Luego, el estudio analizó el valor de las viviendas y descubrió que los propietarios que experimentaron una pérdida de valor del 20% o más tenían aproximadamente 14 veces más probabilidades de ser hipotecados que aquellos cuyo valor de la vivienda aumentó en un 20%. La Reserva de Boston luego atribuyó el dramático aumento de las ejecuciones hipotecarias en Massachusetts en 2006 y 2007 a una caída en los precios de las viviendas que comenzó en 2005. [source: Gerardi, Shapiro, Willen].

El estudio sugiere que si bien los préstamos de alto riesgo desempeñaron un papel en la ejecución hipotecaria, el factor determinante no fue un pago de reinicio escandaloso. Estaba perdiendo acciones de la casa, por lo que el valor de la casa era menor que la cantidad adeuda. Una persona con una hipoteca de alto riesgo probablemente tenga poco dinero para empezar; la casa puede ser la única posesión real a nombre de esa persona. Con una casa de bajo valor, esa persona no tiene nada que intercambiar o refinanciar. Es posible que los préstamos de alto riesgo no hayan puesto a la gente en malas hipotecas, pero crearon propietarios que no podían permitirse una caída en el valor de sus viviendas.

Pero, ¿qué pasó primero? ¿Ejecuciones hipotecarias o caída del valor de las viviendas? La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO) dice que es una calle de dos vías. Un estudio de 2007 publicado por esta oficina también encontró una fuerte correlación entre la caída de los precios de las viviendas y el aumento de las tasas de ejecución hipotecaria. Los propietarios de viviendas tienen más probabilidades de incumplir con sus hipotecas cuando el valor de la vivienda es menor que el saldo del préstamo, lo que sugiere que los precios más bajos están dando lugar a ejecuciones hipotecarias. Pero las ejecuciones hipotecarias también pueden hacer bajar los valores, ya que hay un exceso de oferta de viviendas en el mercado. [source: OFHEO].

Aunque California tiene la tasa de hipotecas de alto riesgo más alta del país, también sufre un exceso de oferta de viviendas debido a una el estallido de la burbuja inmobiliaria. Los inversores se mudaron durante el auge de la vivienda y construyeron viviendas cuando el valor de las viviendas era alto. Ahora el valor de las viviendas está cayendo, y estos inversores que alguna vez fueron optimistas ya no pueden vender propiedades o hacer pagos cero en sus hipotecas ajustables. Ellos tienen que ir. Pero, ¿ayudarán los planes del gobierno federal a las personas en esta situación?

Es difícil de decir. Los estándares más estrictos para los préstamos de alto riesgo podrían desencadenar un círculo vicioso de caída de los precios de las viviendas y ejecuciones hipotecarias. Si se aprueba a menos personas, se venderán menos viviendas y el valor de las viviendas caerá aún más. Los solicitantes que intentan refinanciar un préstamo de alto riesgo pueden no calificar bajo los estándares más estrictos y terminar con un préstamo que no pueden pagar y una ejecución hipotecaria. Los precios continúan cayendo a medida que más casas embargadas llegan al mercado [source: Christie].

Es posible que algunos lugares con altas tasas de ejecución hipotecaria no tengan muchas hipotecas de alto riesgo. Siga leyendo para descubrir cómo la economía puede llevar a una ejecución hipotecaria.

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Factores económicos y personales en la ejecución hipotecaria

¿Perder su trabajo significará perder su casa?

¿Perder su trabajo significará perder su casa?

Imágenes de Altrendo / Getty Images

Los estados del medio oeste como Ohio y Michigan, afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, carecen de un número relativamente grande de hipotecas de alto riesgo. Lo que tienen es una gran cantidad de trabajos perdidos. Desde 2001, se han eliminado más de 340.000 puestos de trabajo en Michigan y 200.000 en Ohio. [source: Associated Press]. Por lo tanto Desempeño económico un área está clasificada como una de las fuerzas impulsoras detrás de las ejecuciones hipotecarias, junto con la caída del valor de las viviendas y las hipotecas de alto riesgo.

Countrywide Financial, la compañía hipotecaria más grande del país, también cita el desempeño económico como la causa de las ejecuciones hipotecarias. En 2007, Countrywide publicó sus hallazgos sobre las principales razones del bloqueo, que se informaron en aproximadamente el 80% de los casos. En todo el país se atribuyó la “reducción de los ingresos” como el factor principal el 58% del tiempo. Esto supera con creces algunas de las otras razones:

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  • Enfermedad o motivos médicos fueron responsables del 13% de las convulsiones.
  • El divorcio alcanzó el 8%.
  • La imposibilidad de vender la casa alcanzó el 6%.

Sorprendentemente, el ajuste del pago de la hipoteca se citó como la razón solo el 1,4% de las veces. [source: Countrywide Financial]. Se espera que esta tasa sea más alta si las hipotecas de alto riesgo de tasa variable son la razón principal de la ejecución hipotecaria. Los datos a nivel nacional se publicaron hasta julio de 2007, por lo que es posible que el peor ajuste en las tasas de alto riesgo aún esté por llegar. [source: Christie]. También podemos tomar estos hallazgos con un grano de sal, ya que Countrywide Financial se encuentra actualmente bajo investigación federal por la exactitud de sus documentos de préstamo. [source: Simpson].

Sin embargo, problemas personales como los siguientes siempre serán una de las razones tradicionales de ejecución hipotecaria, independientemente de las hipotecas de alto riesgo y el valor de la vivienda.

  • Perdida de trabajo: Como sugieren las estadísticas nacionales, la pérdida de su fuente de ingresos jugará un papel importante en su capacidad para pagar sus facturas. El uso de factores económicos como el crecimiento del empleo y las tasas de desempleo puede ayudar a explicar por qué ocurren las ejecuciones hipotecarias en algunos mercados y no en otros.
  • Reubicación o reubicación de negocios: Puede que no pierda su trabajo, pero su empresa le pide que trabaje en otro estado y se presente allí de inmediato. Puede que no tenga tiempo para vender su casa, o puede dejar a la familia para que los niños puedan terminar el año escolar. De repente, te quedas atascado con dos pagos de la casa.
  • DivorciadoEl divorcio puede ser costoso y puede ser difícil para los cónyuges en disputa determinar quién pagará la casa. Si el residente principal se muda, paga los costos adicionales de vivienda y puede dejar de hacer los pagos de su primera casa. También puede haber pagos “olvidados” de naturaleza más perjudicial y de represalia.
  • miembro de la familia fallecido: Las lesiones y enfermedades graves pueden resultar en enormes costos hospitalarios o farmacéuticos, tan altos que el pago de la hipoteca puede reducirse. Si el sustentador principal muere, es posible que la familia no tenga otros ingresos para retirar o pagar deudas impagas. Si es alguien que ha vivido fuera de casa, la familia podría terminar con dos pagos de hipoteca.

Como puede ver, desafortunadamente no existe una fórmula mágica para predecir el bloqueo; estas las razones están estrechamente relacionadas. Antes de que se dé cuenta, es posible que esté luchando con más de un factor. Por ejemplo, quedarse atrapado con una hipoteca de alto riesgo y facturas médicas elevadas puede dejarlo sin un lugar adonde ir, especialmente a medida que el valor de su casa continúa disminuyendo.

Para obtener más información sobre las ejecuciones hipotecarias y cómo evitarlas, consulte Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias y los enlaces en la página siguiente.

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Muchas personas pierden sus casas debido a una ejecución hipotecaria.  Vea más fotos de bienes raíces.

Muchas personas pierden sus casas debido a una ejecución hipotecaria. Vea más fotos de bienes raíces.

© iStockphoto / Amy Smith

Si ser propietario de una casa es parte del sueño americano, perder una casa rápidamente se convierte en la nueva pesadilla de Estados Unidos. juicio hipotecario es el proceso mediante el cual los prestamistas tienen el derecho legal de recuperar su préstamo al recuperar la propiedad para la cual se destinó el préstamo y revenderla para recuperar la pérdida. El proceso comienza cuando los prestatarios no cumplen con el préstamo o la hipoteca.

El número de ejecuciones hipotecarias alcanzó un récord en los Estados Unidos; La hipoteca La Asociación de Banqueros (MBA) informó en 2008 que más de 900.000 familias están en ejecución hipotecaria. Eso es un 71% más que el año pasado y ese número representa más del 2% de todas las hipotecas. Esta es la tasa de ejecución hipotecaria más alta en 36 años que el MBA rastrea hipotecas morosas. [source: Christie].

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Estos números pueden ponerlo nervioso por el mantenimiento de su hogar, o tal vez esté demasiado asustado para comprar en este tipo de mercado. Tal vez piense que es invencible y que la crisis de ejecuciones hipotecarias fue causada por personas que viven más allá de sus medios, en casas que no pueden pagar. Cualquiera que sea el campo en el que se encuentre, probablemente se esté preguntando por qué todas estas personas no pueden pagar sus hipotecas.

Cuando la tasa de ejecuciones hipotecarias comenzó a subir, escuchamos muchas críticas atribuidas a las hipotecas de alto riesgo. hipotecas de alto riesgo por lo general, vienen con tasas de interés introductorias bajas que vuelven a valores increíblemente altos unos años después. Para complicar aún más las cosas, las personas con puntajes de crédito bajos son los principales beneficiarios de las hipotecas de alto riesgo, lo que significa que es posible que no tengan los fondos para hacer un pago más alto cuando las tasas se ajusten.

Es cierto que las hipotecas de alto riesgo representaron el 42 por ciento de las viviendas que comenzaron la ejecución hipotecaria en el último trimestre de 2007. [source: Christie]. Pero las tasas de ejecuciones hipotecarias están aumentando para todos. En 2007, las ejecuciones hipotecarias subprime y prime se duplicaron con respecto al año anterior, las ejecuciones hipotecarias subprime aumentaron de 2.7% a 5.29% y las ejecuciones hipotecarias de tasa de interés base aumentaron de 0.41% a 1.06%. [source: Christie]. Entonces, algo podría suceder además de hacer que las tasas de las hipotecas de alto riesgo vuelvan a subir vertiginosamente. ¿Están disminuyendo los valores de las casas? ¿Una depresión económica generalizada? ¿Factores personales como divorcio o muerte?

La razón número uno para la ejecución hipotecaria varía según el estado y la región, pero podemos echar un vistazo a algunas de las teorías económicas actuales para el mercado inmobiliario en dificultades. A continuación, veremos el papel que juegan las hipotecas de alto riesgo.

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